Вы видите рекламу: квартира в котловане за полцены. Скидка 50%, оплата в рассрочку, первый взнос - всего 100 тысяч. Кажется, это идеальный шанс. Но на самом деле, покупка квартиры на этапе котлована - это не выгодная сделка, а ловушка. И не потому, что вы «не в курсе», а потому, что закон и практика однозначно говорят: до начала возведения стен покупать квартиру нельзя.
Что значит «котлован» на самом деле?
Котлован - это просто вырытая яма. На этом этапе ещё нет фундамента, нет арматуры, нет бетона. Это земля, траншеи, возможно, временные заборы и табличка «ЖК «Надежда»». Никаких несущих конструкций. Никаких гарантий. Никаких документов, подтверждающих, что дом вообще будет построен.
По закону, строительство многоквартирного дома проходит несколько обязательных этапов: проектирование, получение разрешения, устройство фундамента, возведение коробки, кровля, инженерные сети, сдача в эксплуатацию. Только после возведения несущих конструкций (то есть, после того, как стены поднялись хотя бы до первого этажа) застройщик может legally заключить договор долевого участия (ДДУ). До этого - всё незаконно.
Почему это незаконно?
В России действует Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Он был принят в 2005 году именно потому, что раньше люди теряли миллионы. В 2010-х годах развалились десятки застройщиков - и тысячи семей остались без квартир и без денег. В ответ государство ввело жёсткие правила:
- Застройщик может продавать квартиры только после получения разрешения на строительство и после начала возведения фундамента или несущих стен.
- Договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в Росреестре - и только после этого он имеет юридическую силу.
- Деньги дольщиков должны храниться в банке-партнёре, а не на счёте застройщика.
Если вам предлагают купить квартиру на этапе котлована - это либо обман, либо работа «в тени». Никакого ДДУ у вас не будет. Никакой регистрации. Никакой защиты. Если застройщик исчезнет - вы не сможете даже подать в суд, потому что у вас нет договора.
Что происходит на практике?
В Новосибирске в 2024 году было зарегистрировано 17 случаев мошенничества с «котлованами». Все они работали по одной схеме:
- Создают сайт с красивыми 3D-визуализациями и «реальными» отзывами.
- Публикуют рекламу в Telegram и VK: «Квартира в котловане - 1,8 млн вместо 4 млн!»
- Забирают деньги - 20-50% от стоимости - по «договору купли-продажи», который не регистрируется.
- После получения денег - стройка останавливается. Сайт исчезает. Номера выключаются.
В 2023 году в Томске одна семья отдала 2,3 миллиона за квартиру в котловане. Через полгода застройщик объявил банкротом. Деньги не вернули. Квартиры не построили. Судебные разбирательства длятся до сих пор - и шансов на возврат - меньше 5%.
Как отличить легальный проект от мошенничества?
Вот простая проверка - сделайте её перед тем, как перечислить хоть один рубль:
- Запросите номер ДДУ. Если вам говорят «ещё не готов» - бегите. ДДУ должен быть оформлен и зарегистрирован в Росреестре.
- Проверьте застройщика на сайте Росреестра. Введите его ИНН - и посмотрите, есть ли у него зарегистрированные ДДУ. Если нет - это не застройщик, а аферист.
- Посмотрите, есть ли разрешение на строительство. Его можно запросить в администрации города. Если его нет - стройка незаконна.
- Проверьте сайт застройщика на «Едином информационном портале». Это официальный сайт Минстроя РФ. Там есть список всех зарегистрированных проектов. Если проекта там нет - он не существует.
Если застройщик говорит: «У нас пока только котлован, но мы уже начали фундамент» - это ложь. Фундамент - это не котлован. Фундамент - это бетон, арматура, опалубка. Если вы видите только яму - это котлован. И покупать там ничего нельзя.
Что делать, если вы уже заплатили?
Если вы уже перечислили деньги - не паникуйте, но действуйте быстро:
- Соберите все документы: договор, квитанции, переписку, скриншоты сайта.
- Напишите заявление в полицию по факту мошенничества (статья 159 УК РФ).
- Обратитесь в Роспотребнадзор - они могут провести проверку застройщика.
- Подайте заявление в СРО (саморегулируемую организацию) застройщика - если она есть.
Но честно: шанс вернуть деньги при покупке в котловане - меньше 10%. Большинство таких дел заканчиваются тем, что люди просто теряют всё.
Что делать вместо этого?
Хочется сэкономить? Понимаю. Но есть безопасные пути:
- Покупайте на этапе «монолит» - когда стены поднялись хотя бы до второго этажа. Это уже надёжно. ДДУ есть, банк контролирует деньги, застройщик уже вложил миллионы и не может просто исчезнуть.
- Ищите проекты с государственной поддержкой. Например, «Доступное жильё» или «Жилищные программы» - там есть гарантии от региональных властей.
- Проверяйте банк-партнёр. Если застройщик работает с Сбербанком, ВТБ или Газпромбанком - это уже сигнал доверия. Эти банки проверяют застройщиков очень строго.
- Не торопитесь. Лучше подождать 6 месяцев и купить квартиру в уже возведённой коробке - чем потерять миллион.
В Новосибирске в 2025 году было продано 12 тысяч квартир по ДДУ. Из них 98% были на этапе «монолит» или выше. Ни одна квартира, купленная на этапе котлована, не была зарегистрирована. Ни одна.
Кто ещё в опасности?
Не только дольщики. Даже если вы не покупаете - вы рискуете:
- Если вы берёте ипотеку под такой «проект» - банк откажет. Он тоже знает: котлован - это не объект.
- Если вы планируете перепродать квартиру - никто не купит. Нет договора - нет права собственности.
- Если вы используете материнский капитал - он не будет перечислен, пока не будет оформлен ДДУ.
Это не «риск». Это факт. И он подтверждён законом, практикой и статистикой.
Можно ли купить квартиру на этапе котлована по закону?
Нет, нельзя. По закону №214-ФЗ, продажа квартир возможна только после получения разрешения на строительство и начала возведения несущих конструкций - то есть, после устройства фундамента или поднятия стен. Котлован - это только подготовительный этап. Договор, заключённый на этом этапе, не регистрируется в Росреестре и не имеет юридической силы.
Чем отличается котлован от фундамента?
Котлован - это просто вырытая яма под будущий дом. Там нет бетона, арматуры, опалубки. Фундамент - это уже конструкция: залитый бетон, армированный каркас, установленная опалубка. Только после этого этапа строительство считается начатым, и можно оформлять договор долевого участия. Многие мошенники путают эти понятия, чтобы обмануть покупателей.
Что делать, если застройщик предлагает «договор купли-продажи» вместо ДДУ?
Это красный флаг. Договор купли-продажи не защищает дольщика. Он не регистрируется в Росреестре, не даёт права на квартиру, и при банкротстве застройщика деньги не возвращаются. Только ДДУ (договор долевого участия) обеспечивает защиту по закону №214-ФЗ. Если вам предлагают что-то другое - это мошенничество.
Как проверить, легальный ли застройщик?
Зайдите на сайт Минстроя РФ - «Единый информационный портал» - и введите ИНН застройщика. Там показываются все зарегистрированные проекты. Также проверьте, есть ли у него разрешение на строительство в администрации города. И обязательно запросите номер зарегистрированного ДДУ. Без этих трёх пунктов - никакой сделки.
Можно ли вернуть деньги, если квартира куплена в котловане?
Шансы минимальны. Поскольку договор не зарегистрирован, вы не являетесь дольщиком по закону. При банкротстве застройщика ваши деньги идут в общий конкурсный масс, где их делят между всеми кредиторами. Вы стоите в очереди за банками, строительными организациями и поставщиками материалов. Вернуть даже 10% - большая удача. Лучше не рисковать с самого начала.
